Copropriété - Cabinet Roseau

De l’article 664 du code civil à la loi du 10 juillet 1965.

Le Code civil (article 664) ne consacrait qu’un seul article aux immeubles divisés par étage ou par appartement.

Pour les rédacteurs du Code, il s’agissait de prendre en compte les situations de fait existant précédemment. Le but n’était pas de promouvoir une forme de propriété collective puisqu’ils y étaient hostiles.

La loi du 28 juin 1938 abroge l’article 664 du Code Civil. Cette loi implique la création des sociétés de construction, instruments qui facilitent sur le plan juridique la construction collective d’un immeuble par ses futurs copropriétaires. L’essor de la copropriété est dû ainsi au fait que la division par appartement peut être considérée comme un véritable partage en nature (loi du 17 janvier 1958).

Ainsi nait la loi du 10 juillet 1965 (et son décret d’application du 17 mars 1967). L’une des principales conséquences découle de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Par ailleurs il ne doit pas être tenu compte du facteur de commercialité (cass. 3ème du code civil du 21 juin 1977).

Plan de copropriété

Même si aucun texte ne fixe l’obligation de l’annexer au règlement de copropriété, le plan de copropriété est indispensable pour localiser les lots privatifs, nommer les différentes affectations, indiquer les cotes mesurées, et donner la conformation des lots privatifs ainsi que leurs situations dans les parties communes de l’immeuble.

Le modificatif au règlement de copropriété

Il s’exerce dans la copropriété lors de la modification de l’usage d’une partie commune par la création d’un lot privatif à rattacher à un lot contigu (ex : parti de couloir, W.C., etc…). À ce lot est attribuée une proportion de tantièmes établis par rapport à sa « consistance ». Ces deux lots sont indissociables mais ils peuvent être réunis dans un lot unique.

Un plan à l’échelle du 1/100° est établi par mesurage sur place dont découlent 3 documents :

Un plan de la situation ancienne.
Un plan de situation intermédiaire (uniquement dans certain cas).
Un plan de situation future ou projetée.

Par ailleurs une fiche d’immeuble est demandée auprès du service des hypothèques pour attribution des numéros de lots à créer par rapport à l’état daté.

Il est entendu que la publication de ce document ne pourra se faire qu’après l’acceptation par l’assemblée générale des copropriétaires selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des copropriétaires représentant 2/3 des voix).

La division et la réunion de deux ou plusieurs lots procèdent des mêmes formalités.

Adaptation du réglement de copropriété (loi Elan)

Depuis la loi ELAN (n° 2018-1021) du 23 novembre 2018, les copropriétés ont trois ans pour inscrire et décrire dans le règlement de copropriété le lot transitoire, les parties communes spéciales et les jouissances privatives existantes qui n’y figurent pas. Le cabinet Roseau accompagne les syndics de copropriété dans la réalisation de ces démarches qui aboutissent après lecture attentive des règlements de copropriété à un modificatif au règlement de copropriété avec éventuel calcul de charges.

Scission du réglement de copropriété

Article 28 de la loi du 10 Juillet 1965

Lorsque l’ensemble immobilier comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est réalisable, il est possible d’effectuer la scission de la copropriété. (La loi SRU du 13 septembre 2000 réécrit l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965).
Les formalités requises nécessitent :

Une assemblée générale spéciale pour la partie de l’immeuble souhaitant constituer une propriété séparée (majorité des voix de tous les copropriétaires).
L’assemblée générale du syndicat initial doit statuer à la majorité simple des voix de tous les copropriétaires (article 24) sur la demande de scission.
Le géomètre-expert établit un plan de division avec les servitudes existantes ou à créer entre les deux nouvelles copropriétés.

En dernier lieu le géomètre établit un règlement de copropriété pour chacune des nouvelles copropriétés. Par ailleurs, un tableau de concordance est élaboré pour identifier les nouvelles et anciennes numérotations des lots.

Révision complète du réglement de copropriété (refonte)

Comme évoqué précédemment, certaines parties du RCP sont rédigées par le notaire : la forme de l’acte, l’acquisition et l’origine de propriété, la désignation de l’immeuble et du terrain d’assiette, le bornage à effectuer par un géomètre-expert si nécessaire, les servitudes, la situation de l’immeuble au regard des règles d’urbanisme, la publication par les hypothèques et le fichier immobilier. La partie incombant au géomètre-expert concerne les plans, la description de l’immeuble ainsi que sa destination, bien qu’il puisse intervenir aussi sur certains des points évoqués au préalable. Le RCP en lui-même comprend plusieurs parties. Il est proposé un «gabarit» d’une soixantaine de pages qui sera adapté à chaque nouvelle copropriété. Il est décomposé généralement en sept parties :

La première désigne et divise l’immeuble. Les origines de propriété y figurent ainsi que les plans et servitudes.
La deuxième est réservée à l’état descriptif de division et à son tableau récapitulatif (tantièmes généraux = quotes-parts de sol).
La troisième et la quatrième sont importantes et ajustables. La troisième concerne la distinction entre «parties communes» et «parties privatives», la quatrième, «destination et usage», détermine des règles qui leur sont attribuées. Ainsi, le donneur d’ordre peut décider d’intégrer aux parties privatives certains éléments qui ne le sont pas toujours, les volets par exemple. Il est possible, par ailleurs, de définir les règles d’occupation de ces parties pour les professions libérales, les restaurants, et autres, ainsi que les règles de bonnes mœurs : l’exposition de linge sur les terrasses ou balcons dont certains copropriétaires ont la jouissance exclusive et privative. Il serait trop long d’énumérer tous les points qui peuvent être intégrés, mais ceux concernant l’harmonie de l’édifice ont une place importante. Ainsi les fenêtres, bien que presque toujours privatives, ne pourront être modifiées dans leur couleur ou leur matériau d’origine qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. En ce qui concerne les travaux des appartements privatifs, chaque copropriétaire est libre de son aménagement intérieur dans la mesure où il n’annexe pas des parties communes. Il est écrit dans la partie «travaux et modification» qu’il devra, sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de l’immeuble, exécuter ses modifications. Le maître d’ouvrage est responsable des risques (affaissements, dégradations) qui se produiraient du fait de ces travaux.
La cinquième partie décrit les différentes charges communes aux imputables. Elle a pour objet de définir les différentes catégories de charges et pour chacune de fixer leur répartition pour chaque lot, et de fixer la quotité affectée à chacun de ces lots.
La sixième partie du RCP définit les conditions d’utilisation des lots lorsque des mutations de propriété sont engagées. Le texte relate des devoirs d’information du syndic par rapport aux charges et provisions restant dues sur les lots éventuels à vendre. Il prévoit également l’opposabilité du règlement aux copropriétaires successifs.
Enfin un paragraphe mentionne les droits et devoirs des propriétaires lors de divisions ou de créations de lot. Pour finir, la septième partie répertorie les règles d’administration de la copropriété, et elles sont nombreuses et complexes, en trois sections principales : syndicat des copropriétaires – syndic – conseil syndical, assemblée générale des copropriétaires et modification du RCP. Deux sections s’ajoutent et concluent :
– la date d’entrée en vigueur : « le présent RCP entrera en vigueur dès que les lots composant l’immeuble appartiendront à au moins deux copropriétaires ».
Le rappel des règles de publication : « Le présent RCP et état descriptif de division seront publiés au Service de la publicité foncière, conformément à la loi du 10 juillet 1965 et aux dispositions légales relatives à la publicité foncière.».

Calcul de tantièmes / Calculs de grilles de charge

Calcul des quotes-parts de parties communes

La base de ce calcul est explicitée dans l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 :

« … résultant … de la consistance de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Le mode de calcul est à l’appréciation du géomètre-expert en fonction de la conformation des locaux.

Calcul des tantièmes de charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 concernant le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun (article 10 alinéa 1).

Critère de répartition : notion « d’utilité »

D’après l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 faisant référence au critère de l’utilité « présenté à l’égard de chaque lot », il a été déduit que cette utilité est une utilité objective (notion de degré d’utilité). Participent aux charges tous les lots desservis.

Avertissement : ne pas confondre « utilité » et « utilisation ».

La non « utilisation » d’un service collectif ou d’un équipement commun n’entraîne pas pour autant l’exonération des charges qui s’y rapporteraient compte tenu du critère de l’utilité.

État descriptif de division

1- Le fondement juridique

L’état descriptif de division a pour fondement juridique l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 portant sur la réforme de la publicité foncière qui instituait le fichier immobilier. Il est règlementé par l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 qui précise qu’un lot est formé « par toute fraction d’immeuble sur laquelle s’exercent ou peuvent s’exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes si elle existe et si elle est déterminée ».

2- L’objet

L’état descriptif de division a pour objet :

L’identification de l’immeuble.
La division de l’immeuble en lots et l’attribution de numéro de lots.
La définition de la quote-part de chaque lot dans les parties communes générales et spéciales.

3- La forme

L’état descriptif de division doit être dressé en la forme authentique. Le décret du 14 octobre 1955 prévoit qu’il peut être contenu « soit dans un acte spécialement dressé à cet effet, soit dans un règlement de copropriété ou un cahier des charges concernant, en outre, l’organisation de la gestion collective, soit dans tout autre acte ou décision judiciaire ».

4- L’identification des lots

Aux termes de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 « chaque fraction de lot doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l’immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l’acte ou de la décision judiciaire ».

5- La numérotation des lots

Il y a lieu de se référer à l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière.

La structure des bâtiments doit orienter le mode de découpage du groupe d’immeuble en bâtiments distincts. L’analyse du gros œuvre et des toitures doit guider ce découpage : une lettre majuscule dans l’ordre croissant de l’alphabet (A, B, C..).

6- La désignation des lots

La désignation des lots comporte pour chacun d’eux le numéro du lot, la situation du lot (bâtiment, escalier, niveau), la dénomination, la situation par rapport aux accès, l’indication des parties faisant l’objet d’une propriété exclusive (parties privatives) pièce par pièce et la quote-part y afférant dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales.

7- L’indication des quotes-parts dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales

Il convient de ne pas oublier de mentionner les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer ces quotes-parts en application de l’article 76 de la loi S.R.U. Il n’est pas nécessaire d’indiquer les coefficients de pondération utilisés.

8- Le tableau récapitulatif

L’alinéa 2 de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 précise que l’état descriptif de division est résumé obligatoirement dans un tableau qui peut être, soit incorporé à l’acte lui-même, soit annexé à celui-ci.

Diagnostic Technique Global (D.T.G)

L’article 58 de la loi A.L.U.R., entrée en vigueur au 1er janvier 2017, détaille le diagnostic technique global, qui permet aux membres du syndicat de copropriété d’avoir une vision sur l’état général de l’immeuble :

un diagnostic de performance énergétique (D.P.E.) ou un audit énergétique (copropriété de plus de 50 lots avec chauffage collectif – Loi E.N.E. 1) ;

une évaluation des parties communes et des équipements collectifs ;
un état des lieux des obligations légales et réglementaires auxquelles le syndicat doit se tenir ;
les possibilités d’amélioration concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
un budget prévisionnel des travaux sur les 10 prochaines années ;
Le DTG doit ensuite être présenté aux copropriétaires qui votent à la majorité simple un plan pluriannuel de travaux.

Le diagnostic technique global ne concerne pas toutes les copropriétés. Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour les immeubles :

de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété (création de la copropriété) ;
qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquels l’Administration demande au syndic de le lui produire.

Dans les autres situations, le diagnostic technique global n’est pas obligatoire mais peut être mis en place sur décision votée à la majorité simple des copropriétaires.

En ce qui concerne la question des prestataires chargés d’effectuer ce DTG, un décret d’application existe depuis le 28 décembre 2016 et clarifie la situation. Des formations ont été d’ores et déjà organisées par l’ordre des géomètres-experts. Elles nous permettent d’être préparés à ce type d’intervention.

Attention, le diagnostic avant mise en copropriété des immeubles de plus de quinze ans reste en vigueur.

Mise en copropriété : en V.E.F.A. ou immeuble existant

Les prestations demandées aux géomètres-experts par les promoteurs lors des constructions par tranche appelées Vente en État futur d’Achèvement (V.E.F.A.) sont variées. Le géomètre intervient tout au long du programme. Le projet architectural nécessite d’être conçu sur une assiette foncière clairement définie par un bornage car la précision de l’implantation des futurs bâtiments en dépend. Selon l’article 1er de la loi de 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts, il est l’unique professionnel de la situation. Il effectue alors les relevés topographiques nécessaires à l’édification du futur plan de bornage et de divisions parcellaires si nécessaire. Après étude des titres de propriété des parcelles environnantes, l’examen des fiches d’immeuble, du PLU, du règlement de ZAC, du règlement du lotissement, des photos sur le site de l’IGN « remonter le temps », la demande à la personne publique des arrêtés d’alignement, il convoque les riverains en bornage amiable quinze jours avant, dresse le plan de bornage et de division, fait signer tous les riverains contigus des unités foncières à borner, rédige les éventuelles déclarations préalables ou permis d’aménager (inutile dans le cas où un permis de construire est prévu), demande à la mairie des nouvelles numérotations de voies, dresse les procès-verbaux de bornage et de délimitation de la personne publique et les fait signer. La somme de ces opérations qui n’est pas exhaustive montre la complexité de ces opérations qui ne sont jamais anodines. La qualité du travail initial du géomètre-expert est déterminante pour la confiance que va lui accorder le promoteur tout au long de l’opération. Le travail à proprement parler sur la copropriété commence. L’architecte a fait son projet et le permis de construire a été déposé. Le géomètre est alors missionné dans le cadre d’une VEFA bien souvent. Le géomètre est chargé de rédiger l’état descriptif de division sur plan et de préparer les plans de copropriété. Pour ce faire, il réunit les plans d’architecte dont le plan d’exécution le plus récent. Il en vérifie la conformité avec le permis de construire. Les plans de vente et le permis de construire doivent être requis également. Si nécessaire il fera référence, sur ses plans, aux permis de construire modificatifs en cours. Une fois ce travail achevé, il pourra éventuellement travailler avec l’entreprise amenée à effectuer les travaux pour implanter les bâtiments, voire récoller l’ensemble de chaque bâtiment une fois construit pour contrôler les surfaces par exemple.

Dans le cas d’une mise en copropriété d’un immeuble existant, certaines prestations diffèrent. La mesure de l’ensemble des bâtiments, les plans d’intérieur au 1/100ème, le calcul des charges, la rédaction de l’état descriptif de division, les éventuels plans de servitudes et la rédaction du règlement de copropriété sont les travaux récurrents du cabinet Roseau pour ce type de demande.