Tableaux des surfaces

Loi Carrez

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété dite « Loi Carrez ».

Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant sur la définition de la superficie privative d’un lot de copropriété :

1- Superficie privative :

L’application de cette loi implique (outre le mesurage et le plan éventuel), l’examen du règlement de copropriété avec la lecture de la description du lot concerné, permettant de repérer un éventuel empiètement sur les parties communes.

2- Autres superficies :

• Lors du mesurage il faudra mesurer les hauteurs sous plafond afin de définir les superficies des zones inférieures à 1m80 de hauteur sous plafond.
• Par ailleurs, les « embrasures » des portes et des fenêtres doivent être déduites des superficies privatives.
• Les balcons et terrasses ne seront pas pris en compte dans la superficie privative.
• Les superficies occupées par les marches (+ 0.20 m) seront également déduites de la superficie privative.

3- Le document délivré est descriptif mais repose sur un mesurage précis :

• Le numéro de lot est mentionné et la superficie privative se situe à gauche du document, les superficies annexes se situant à droite.
• La superficie privative est fournie avec la précision du décimètre carré.
• Il est possible de fournir un plan reporté à l’échelle du 1/100ème ou du 1/50ème permettant la visualisation de tous les éléments bâtis et éventuellement les aménagements futurs.

4- Avant de se déplacer sur les lieux il est nécessaire d’obtenir :

• Le règlement de copropriété (partie descriptive du lot).
• Le titre de propriété.
• Le plan de copropriété joint de l’étage concerné pour identification des parties communes et privatives.

5- Sanction de la méconnaissance des obligations légales dans l’acte authentique :

• Absence de la mention de superficie.
• Inexactitude de la superficie mentionnée si :
  • superficie réelle supérieure à la superficie indiquée : pas de sanction.
  • superficie réelle inférieure de plus de 5% à la superficie mentionnée : l’acquéreur pourra intenter à l’égard du vendeur une action de « diminution » du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Surface habitable

La loi n° 2009-323 du 2 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion dite « loi MOLLE », instaure dans son article 78 la notion de surface habitable sur la chose louée dans le contrat de location. 
Le contrat de location doit mentionner impérativement la surface habitable dans le bail érigé sous la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Surface hors d’œuvre brut et nette (SHOB & SHON)

Article R^*112-2 : Modifié par Décret n°2009-1247 du 16 octobre 2009 – art. 1

La surface de plancher hors œuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l’aménagement d’une construction existante en vue d’améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction.

La surface de plancher hors oeuvre nette d’une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction :

a) Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

b) Des surfaces de plancher hors oeuvre des toitures-terrasses, des balcons, des loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;

c) Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ;

d) Dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole, des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation ;

e) D’une surface égale à 5 % des surfaces hors oeuvre affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des a, b, et c ci-dessus ;

f) D’une surface forfaitaire de cinq mètres carrés par logement respectant les règles relatives à l’accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l’habitation.

Sont également déduites de la surface hors oeuvre dans le cas de la réfection d’un immeuble à usage d’habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par logement, les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.

Surface utile

La surface utile est de nature contractuelle mais le cabinet Roseau rédige des définitions de surfaces utiles en fonction des opérations et des demandes de ses clients. En voici un exemple dont la trame sert de base pour nos travaux : 

La surface désigne la Surface Hors Œuvre Brute telle que définie par l’article R-112-2 du code de l’urbanisme, mesurée à un mètre dix (1,10) du sol, déduction faite :

a) des éléments structuraux tels que poteaux, épaisseur des murs intérieurs et extérieurs et des parois de façade, refends, cloisons fixes et notamment des cloisons coupe-feu et tous éléments porteurs, les cloisons des sanitaires à l’exception de leur cloisonnement intérieur (cabines) ;

b) des circulations verticales tels que ascenseurs, monte-charges, escaliers, marches, paliers de repos et demi paliers des escaliers (paliers intermédiaires), cages d’ascenseurs, conduits d’ascenseurs et les circuits de ventilation et d’extraction, les trémies de toute nature qu’elles soient rebouchées ou pas pour des raisons d’isolation acoustique ou de sécurité incendie ;

c) des gaines, placards techniques et locaux techniques y compris ceux nécessaires aux installations générales électriques, de climatisation, de production de chaud et de froid, de traitement de l’air, non privatifs ou réservés aux locataires, en infrastructure et superstructure. Tous les locaux techniques ou placards techniques privatifs, réservés ou destinés à l’usage exclusif des locataires entrent dans la surface utile ;

d) des espaces dont la hauteur libre sous plafond ou faux plafond est inférieure à un mètre quatre-vingts (1,80 m) au-dessus du niveau fini des planchers ou faux planchers ;

e) de tous les espaces dédiés aux stationnements ou aux livraisons, avec leurs circulations, sas, paliers, couloirs et rampes d’accès, y compris les locaux destinés aux vélos à rez-de-chaussée ;

f) des toitures terrasses, terrasses non accessibles, coursives, paliers ou passerelles à l’air libre, ainsi que des surfaces non closes situées à rez-de-chaussée ;

g) des terrasses et balcons accessibles et accessoires aux locaux.

Surface de plancher (SP)

Le contexte législatif : l’article 25 de la loi E.N.E. du 12 juillet 2010, l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 et le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l’application de ladite ordonnance.

Définition légale (nouvel article L.112-1 du Code de l’urbanisme) :

La surface de plancher s’entend comme la « somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1.80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ». Elle se distingue sensiblement de la surface prise pour le calcul de la taxe d’aménagement en apportant de nouvelles déductions (voir les déductions du décret ci-dessous).

Les conséquences :

L’expression « surface de plancher » remplacera à partir du 1er mars 20112 les termes de : S.H.O.B. (surface hors d’œuvre brute) et S.H.O.N. (surface hors d’œuvre nette). Elle sera le nouveau critère à prendre en compte dans le calcul de la densité d’une unité foncière. Conjointement avec la nouvelle notion d’emprise au sol (cf. décret), elle sera prise en compte dans les projets impliquant un permis de construire ou impliquant une demande préalable.

L’épaisseur des murs n’est plus comptabilisée dans la surface et libère ainsi des mètres carrés qui pourront contribuer à isoler le bâtiment ou densifier d’avantage le tissu urbain. C’est le but recherché par la loi du 12 juillet 2010 dite « Grenelle 2 ».

Les déductions du décret :

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

• 1) Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur.
• 2) Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs.
• 3) Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.
• 4) Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules. motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres.
• 5) Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.
• 6) Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets.
• 7) Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune.
• 8) D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Surface de plancher économique et habitable (SPE et SPH)

• La surface de plancher des destinations liées à la fonction résidentielle, notée SPH, est la surface de plancher globalement destinée à l'habitation et aux CINASPIC.
• La surface de plancher des destinations liées à l'activité économique, notée SPE, est la surface de plancher globalement destinée au commerce, à l'artisanat, aux bureaux, à l'hébergement hôtelier, à l'industrie et à la fonction d'entrepôt.

Les surfaces situées en sous-sol et en rez-de-chaussée (dans la bande E de 20 m. à partir de l'alignement) ne sont pas prises. en compte dans les surfaces de plancher ci-dessus définies.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux constructions ou parties de construction qui ont cessé d'être affectées à l'exercice d'activités de service public ou d'intérêt général depuis plus de dix ans.

Pour l'application du présent article UG2.2.1, si une démolition autorisée a été achevée a une date ne remontant pas à plus de 3 ans à compter du dépôt de la demande de permis de construire, la SPH initiale à prendre en compte dans cette dernière demande est la SPH avant démolition.

Secteur de protection de l'habitation :

Sur tout terrain, la SPH après travaux ne doit pas être inférieure à la SPH initiale : SPH2 ≥ SPH1 où SPH est la surface de plancher des destinations liées à la fonction résidentielle définie au § 1° ci-avant.

Toutefois, si la surface de plancher totale projetée est inférieure à la SPH initiale, elle doit être entièrement occupée par des destinations liées à la fonction résidentielle.

En outre, quand la SPH initiale est nulle et lorsque, sur le terrain, la surface de plancher totale après travaux dépasse la surface de plancher initiale alors, la SPE initiale ne doit pas être augmentée de plus de 10 %.

SPE2 ≤ 1.1 x SPE1 où SPE est la surface de plancher des destinations liées à l'activité économique définie au § 1 ci-avant.
Dans les autres cas SPE2 ≤ SPE1

Secteur d'incitation à la mixité habitat-emploi :

Sur tout terrain, la SPH après travaux ne doit pas être inférieure à la SPH initiale : SPH2 ≥ SPH1 où SPH est la surface de plancher des destinations liées à la fonction résidentielle définie au § 1°ci-avant.

Si la surface de plancher totale projetée est inférieure à la SPH initiale, elle doit être entièrement occupée par des destinations liées à la fonction résidentielle.

Dans le sous-secteur plus favorable à l'emploi, les dispositions qui précèdent, dans lesquelles les SPH (SPH1 et SPH2) se limitent aux surfaces de plancher d'habitation, ne s'appliquent que lorsque, initialement, la SPH représente plus de 1/3 de la surface de plancher totale.