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Division en volumes

Bornage amiable
Division foncière
Copropriété
Introduction
Plan de copropriété
Le modificatif au règlement de copropriété
Le règlement de copropriété
La scission de copropriété
La refonte de la copropriété, mise en conformité
Calcul des quotes-parts du sol et des charges
Etat descriptif de division
Division en volumes
Diagnostic technique avant mise en copropriété
 

La division d’un Ensemble Immobilier Complexe « E.I.C. » en volumes est née des contraintes de l’aménagement de nos villes. Le droit de la propriété s’exerce non sur une surface au sol, mais sur un volume lui-même divisible, selon des cotes planimétriques et altimétriques (NGF-IGN 69), en plusieurs volumes. Les volumes font l’objet d’un droit de propriété appelé « droit de superficie » dont les fondements se trouvent dans les articles 551, 553 et 664 du Code civil.

Cette technique de division est de nature purement contractuelle et offre divers avantages par rapport au régime légal de la copropriété. En effet, en application du second alinéa de l’article 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 553 et 552 du Code civil, l’E.I.C. a toute sa raison d’être si l’appropriation du sol est hétérogène, permettant ainsi l’imbrication en son sein de domanialité et affectations diverses. On utilisera également ce principe de division lorsqu’il n’existe pas de parties communes tout en raisonnant sur la complexité du projet immobilier.

Afin d’organiser l’ensemble de la volumétrie et des droits afférents, la rédaction d’actes notariés fondés sur la notion de partenariat et assurant la construction, l’entretien, la reconstruction de l’ensemble immobilier complexe est nécessaire. L’Etat Descriptif de Division en Volumes (E.D.D.V.) consiste en la rédaction et la description, de l’état descriptif de division, des réseaux de servitudes, des statuts de l’association syndicale, du cahier des charges etc… Votre Géomètre-Expert participe à l’établissement de cet acte en bonne intelligence avec les différents intervenants (notaires, architectes, maîtres d’ouvrage), fournissant tous les plans et calculs nécessaires à la bonne compréhension de l’E.I.C.

Le volume est une entité juridique semblable à une parcelle en pleine propriété et constitue un bien distinct qui peut être grevé de servitudes, être hypothéqué, être vendu, faire l’objet d’une copropriété, etc… En amont du projet de l’E.I.C. il est incontournable de définir l’assiette foncière de l’opération. Grâce au bornage contradictoire avec les riverains réalisé par le géomètre expert vous pourrez alors sereinement envisager votre construction en volumes.

Enfin, une fois l’ouvrage réalisé nous vous conseillons de procéder à un relevé différentiel ou récolement de l’existant afin d’éviter d’éventuels contentieux.

 

Exemple : cas d’une voie de chemin de fer au-dessus de laquelle un immeuble a été édifié :