CADRE REGLEMENTAIRE DU DIAGNOSTIC TECHNIQUE
I – La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain
Selon l’article 74, au sein de la section 2 du chapitre 1er du titre 1er du livre 1er du code de la construction et de l’habitation, il est crée les sous sections suivantes :
- Sous-section 1 : règles générales de construction comprenant les articles L. 111-4 à L. 111-6
- Sous-section 2 : règles générales de division comprenant les articles L. 111-661 et L. 111-6-2
A – SECTION 2 – sous-section 1
Article L 111-4 :
Les règles générales de construction applicables aux bâtiments d’habitation, les mesures d’entretien destinées à assurer le respect des règles de sécurité jusqu’à destruction desdits bâtiments ainsi que les modalités de justification de l’exécution de cette obligation d’entretien sont fixées par décret en Conseil d’Etat. Les dispositions contraires ou divergentes des règlements départementaux et communaux.
Article L. 111-5 :
Conformément aux articles L. 1er et L. 2 du code de la santé publique, dans chaque département un règlement sanitaire établi par le représentant de l’Etat dans le département détermine les prescriptions relatives à la salubrité des maisons et de leurs dépendances. Conformément aux articles L. 33 à L. 35-4 dudit code, les immeubles d’habitation doivent être obligatoirement raccordés aux égouts destinés à recevoir les eaux usées domestiques.
Article L 111-5-1 :
Toute personne qui construit un ensemble d’habitations l’équipe au moins des gaines techniques nécessaires à la réception, par tous réseaux de communications électroniques, des services en clair de télévision par voie hertzienne en mode numérique.
Article L.111-6 :
Conformément à l’article L.361-4 du code des communes, nul ne peut, sans autorisation, élever aucune habitation, ni creuser aucun puits, à mois de 100 mètres des nouveaux cimetières transférés hors des communes et les bâtiments existants ne peuvent être ni restaurés, ni augmentés sans autorisation.
B – SECTION 2 – sous-section 2
Article L. 111-6-1 :
- Ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000 portant adaptation de la valeur en euros de certains montants exprimés en francs dans les textes législatifs, art. 3.
- Ordonnance n° 2005-1566 du 15 septembre 2005 relative à la lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux, art. 11.
- Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, art. 44.
- Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, art. 86.
Article L. 111-6-1 :
Sont interdites :
- qu’elles soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division par appartements, d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficies totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée ; la division d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est néanmoins autorisée lorsqu’il s’agit d’y réaliser des travaux de restauration immobilière déclarés d’utilité publique en application de l’article L.313-4 du code de l’urbanisme.
Article L. 111-6-1 (suite) :
Les locaux soumis à la réglementation de la loi du 1er septembre 1948 (locaux dits : loi 48) ne sont pas loués aux conditions normales du marché.
Pour tenir compte de cette particularité, l’article 1496-III du Code Général des Impôts (CGI) prévoit que la valeur locative à retenir pour l’assiette de la taxe foncière est la plus faible des deux valeurs constituées par :
- la valeur locative de droit commun.
- ou le loyer réel au 1er janvier 1970, multiplié par un coefficient triennal fixé par décret en Conseil d’Etat depuis le 1/01/1979.
Sont interdites :
- qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation.
- d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14m² et à 33m3.
- qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable.
- d’une installation d’évacuation des eaux usées.
- d’un accès à la fourniture de courant électrique.
- qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code.
Sont interdites :
- Toute division par appartements d’immeuble de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétentes ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.
Sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article.
Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement des infractions définies ci-dessus dans les conditions prévues à l’article 121-2 du code pénal.
Les peines encourues par les personnes morales sont :
- l’amende, suivant les modalités prévues par l’article 131-38 du code pénal.
les peines complémentaires prévues aux 2°, 4°, 8° et 9° de l’article 131-39 du code pénal.
- La confiscation mentionnée au 8° de cet article porte sur les fonds de commerce ou l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction.
Article L. 111-6-2 :
Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d’un diagnostic technique portant constat de :
- L’état apparent de la solidité du clos et du couvert
- et de celui de l’état des conduits et canalisations collectives
- ainsi que des équipements communs et de sécurité
SYNTHESE REGLEMENTAIRE
A partir de 2001, diagnostic technique lors de la mise en copropriété d’un immeuble construit de plus de 15 ans.
La division d’un immeuble est interdite si les logements ne sont pas équipés :
- d’une alimentation d’eau potable.
- d’une alimentation en électricité.
- d’une évacuation des eaux vannes et eaux usées.
ou à défaut des diagnostics d’amiante ou de risques de saturnisme ou d’une surface habitable de moins de 14m² et d’un volume habitable inférieur à 33m3.
De même pour les IGH frappés d’un avis défavorable de la commission de sécurité ou à défaut de réalisation des travaux préconisés.
II – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Article 46-1 :
Le diagnostic technique préalable à la mise e copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à l’article L. 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.
SYNTHESE REGLEMENTAIRE
Mise en copropriété d’un immeuble construit de plus de 15 ans.
Note : le diagnostic technique est obligatoire depuis le 1er Juin 2001.
III– Décret n° 2001-477 du 30 mai 2001
Article 2 :Le carnet d’entretien est établi et mis à jour par le syndic qui actualise les informations qu’il contient.
Lorsque le syndicat gère plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d’entretien un chapitre par bâtiment.
Lorsqu’il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d’entretien par chacun d’eux. Dans ce cas, le syndic ouvre, dans le carnet du syndicat principal, un chapitre pour les parties communes à l’ensemble des syndicats.
Article 3 :
Le carnet d’entretien mentionne :
- L’adresse de l’immeuble pour lequel il est établi
- l’identité du syndic en exercice
- les références des contrats d’assurances de l’immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d’échéance de ces contrats.
Article 4 :
Le carnet d’entretien indique également :
- l’année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l’ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l’identité des entreprises ayant réalisé ces travaux.
- la référence des contrats d’assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours.
- s’il existe, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l’assemblée générale des copropriétaires.
Article 5 :
Le carnet d’entretien peut en outre, sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l’immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relative aux études techniques réalisées.
SYNTHESE REGLEMENTAIRE
Note : Le carnet d’entretien est obligatoire depuis le 1er juin 2001
IV– Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004
Conservation et communication des documents relatifs à la copropriété par le syndic.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi SRU, les copropriétés sont tenues de disposer d’un carnet d’entretien de l’immeuble.
Un diagnostic technique doit également être réalisé avant toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans.
La liste des documents détenus par le syndic fixée par l’article 33 du décret du 17 mars 1967 est modifiée afin de prendre en compte ces évolutions.
Il est désormais expressément indiqué que le syndic détient :
- Le carnet d’entretien de l’immeuble.
- Le diagnostic technique le cas échéant.
- Les documents comptables du syndicat.
Le syndic remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, s’il existe, du diagnostic technique.
SYNTHESE REGLEMENTAIRE
Documents obligatoire depuis 2001 et gérés par le syndic (2004) pour toutes les copropriétés existantes d’immeuble construit.
Note : Le syndic met à jour, si nécessaire le carnet d’entretien et détient l’ensemble des documents techniques.
a) Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété (source Ministère du Logement)
La mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans est précédée d’un diagnostic technique.
Ce document établit un constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui des conduits, canalisations et équipement de sécurité.
Ce diagnostic technique est porté à la connaissance de tout acquéreur lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.
Depuis le 1er juin 2001 tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat peut également consulter ce document.
L’obligation de communiquer ce document incombe au propriétaire.
Ce document est détenu par le syndic.
Il remet une copie du document au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier (coût moyen 10 euros).
Par immeuble construit on peut entendre la notion d’achèvement, c’est-à-dire l’habitabilité « réelle » du ou des logements.
Ce n’est donc pas une référence juridique telle que :
- la déclaration attestant l’achèvement et la conformité de travaux.
- une date de dépôt ou d’acceptation du permis de construire.
- une construction en cours.
b) Le carnet d’entretien (source Ministère du Logement)
Afin d’assurer un meilleur suivi et une plus grande transparence dans la gestion, toutes les copropriétés doivent disposer d’un carnet d’entretien de l’immeuble.Le carnet d’entretien est établi conformément à un contenu défini par décret (décret 30 mai 2001), il est tenu et mis à jour par le syndic.
Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d’entretien un chapitre par bâtiment, lorsqu’il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d’entretien par syndicat.
Dans ce cas, le syndic ouvre dans le carnet d’entretien du syndicat principal, un chapitre pour les parties communes à l’ensemble des syndicats.
Il mentionne :
- l’adresse de l’immeuble concerné.
- l’identité du syndic en exercice.
- les références des contrats d’assurance de l’immeuble ainsi que leur date d’échéance.
Le carnet d’entretien indique également :
- l’année de réalisation des gros travaux (exemples ravalement, réfection des toitures, remplacement de l’ascenseur) ainsi que l’identité des entreprises ayant réalisés les travaux.
- la référence des contrats d’assurance dommages ouvrages en cours.
Quand des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs existent, le carnet d’entretien mentionne leur référence et leur échéance.
Quand des travaux ainsi que l’échéancier de leur réalisation ont été décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, le carnet d’entretien doit le mentionner.
Le carnet d’entretien est détenu par le syndic.
Un copropriétaire qui en fait la demande peut obtenir copie du document à ses frais.
L’assemblée générale peut également décider que le document contiendra des informations complémentaires concernant l’immeuble telles que celles relatives à sa construction ou celles relative aux études techniques réalisées.
Depuis, le 1er juin 2001, il est consultable sur demande par tous candidats à l’acquisition d’un lot de copropriété par tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat ou pour tout titulaire d’un contrat relatif à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot.
Le décret précise que lorsque le candidat à l’acquisition d’un lot ou d’une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique.
Mise en copropriété d’un immeuble construit de plus de 15 ans.
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